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賃貸併用住宅に関する相続税評価と小規模宅地等の特例(2023年2月7日更新)

CMなどでよく見かける賃貸併用住宅。相続対策などでも登場する場面が多く、実際に賃貸併用住宅を所有しているという方もいらっしゃると思います。

今回は、相続の際に賃貸併用住宅がどのように評価されるのか、さらに賃貸併用住宅の土地に関して小規模宅地等の特例が適用できるのかについて解説していきます。

目次

1.賃貸併用住宅の土地の評価

やや複雑ですがポイントを抑えることが重要です。

一般的に賃貸併用住宅とは、同じ建物の中に自宅部分と賃貸として他者に貸している部分が混在している建物を指します。

所有者がご健在のうちは、所有者に不動産収入が入りますから、所得税の確定申告を毎年されているかと思います。

所有者に相続が発生した場合は、賃貸併用住宅はどのように評価されるのでしょうか?

まずは次の図をご覧ください(土地・建物の所有者は同一人物としています)

200㎡の土地の上に4階建ての建物があり、1階から3階は賃貸、4階を自宅として利用しているものと仮定します。

この土地・建物の所有者に相続が発生した場合、賃貸併用住宅の土地と建物をそれぞれ相続財産として評価する必要があります。

まず土地ですが、計算上はその土地を1階部分から4階部分に対応する形に区分します。区分の方法としては、それぞれの階の床面積で按分する方法が一般的でしょう。

図のケースでは、簡便化のために1階から4階までの各階の床面積をすべて100㎡としていますので、1階部分に対応する土地は50㎡(土地全体の面積200㎡×1階の床面積100/建物全体の床面積400㎡)となります。同様に、2階から4階までそれぞれの階に対応する土地も50㎡となります。

自宅部分の土地50㎡については、基本的には路線価にもとづき評価を行います(路線価がない地域の土地であれば固定資産税評価額などにもとづき評価します)

一方で、賃貸部分の土地150㎡については、貸家建付地として評価をします。路線価で評価をした金額から借地権や借家権に対応する割合を控除して評価できるので、相続財産としての評価額を小さくすることができます。

このように形式上、各階の用途に対応して土地を区分し、それぞれの土地を評価していきます。

2.小規模宅地等の特例の適用について

小規模宅地等の特例についても各区分ごとに考えます。

小規模宅地等の特例の利用についても、それぞれの土地の区分ごとに検討することになります。

先ほどの図のケースでは、4階の自宅部分に対応する土地50㎡は特定居住用宅地等として、一定の相続人(配偶者や同居親族など)が取得すれば特例の対象になり、土地の評価額を80%減額できます。

1階から3階の賃貸部分に対応する土地150㎡は貸付事業用宅地等として、これも一定の条件を満たせば特例の対象になり、土地の評価額を50%減額できます。

ただし、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等をそれぞれ利用する場合は、特例を利用できる面積に上限がありますのでご注意ください。

詳細は次のリンク先の記事で解説していますので、よろしければご覧ください。

3.賃貸併用住宅の建物の評価

建物も土地と同様に、用途ごとに区分して考えます。

建物も土地と同様に、それぞれの用途に応じて評価を行います。1階から3階までは賃貸しているので、貸家として評価を行い、4階は自宅として利用しているので自用家屋として評価します。

貸家は、その家屋の固定資産税評価額から借家権の30%を除いて評価するので、固定資産税評価額の70%で評価をすることになります。また、自用家屋は固定資産税評価額そのもので評価をします。

4.終わりに

今回は賃貸併用住宅の土地と建物の評価について解説しました。ポイントはそれぞれの用途に応じて評価を行うことです。

相続時に賃貸部分が空室になっていた場合や、建物が区分登記されているケースではより複雑な評価や検討が必要になることがありますので、詳細は税理士等に確認することをおすすめしています。

 

関連するその他の記事はこちらになります。よろしければご覧ください。

※できる限りわかりやすくお伝えすることを優先し、あえて詳細な説明は省略しております。そのため、実際の取扱いなどは別途ご確認くださいますようよろしくお願い致します。

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