土地の相続税評価額を大きく減額できる小規模宅地等の特例は全部で4種類あります。貸付事業用宅地等はそのうちのひとつであり、主に賃貸物件の土地などが対象になります。

例えば、賃貸物件を所有していた父に相続が発生し、相続人である子がその賃貸物件を承継した場合に、一定の条件を満たすことで賃貸物件の土地の評価額を200㎡まで50％減額することができます。

賃貸物件の土地の評価額が半分になりますので、その分大きく相続税を減額できるというわけです。

そのほか、貸付事業用宅地等の概要については、次の記事で詳細を解説していますので、よろしければご覧ください。

貸付事業用宅地等の特例の効果を計算する際には、賃貸割合を考慮することが重要です。

そこで、具体例により計算過程をみていきましょう。

例1は図1のとおり、賃貸物件の部屋がすべて埋まっている状況を想定しており、この場合は賃貸割合を1と考えます。

土地の面積は200㎡ですので、その他に必要な条件を満たせば、土地の相続税評価額を全体の50％分（2,000万円）減額することができます（※）

続いて、2つ目の事例を確認します。今度は賃貸割合が1でないケースになります。

例2は、相続日時点で賃貸物件の部屋の一部に空室がある場合です。この例では8室中2室が空室であり、裏を返せば8室中6室を賃貸しているので賃貸割合は0.75（6/8）となります。

この例の場合、貸付事業用宅地等の特例による減額は1,500万円（4,000万円×200㎡/200㎡×0.75×50％）となり、例1ですべて賃貸していた場合よりも減額幅が小さくなります（減額の計算式は厳密には異なりますので、イメージとしてお考えください）

貸付事業用宅地等の特例は、相続日時点で賃貸をしていることを前提に利用できる特例であるため、基本的に空室部分に対応する土地について利用することはできません（※）

したがって、賃貸している部分の土地についてのみ特例が利用できるように、賃貸割合という考え方が登場します。

今回は、賃貸割合が1でない場合（相続日時点で賃貸していない部屋がある場合など）の小規模宅地等の特例の効果を確認しました。

相続対策で賃貸物件を建築することはよくある話ですが、借りてくれる人がいなければ、今回の記事のように思ったほど相続税の減額効果が得られないこともあり得ますので、この点にも注意が必要です。

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※できる限りわかりやすくお伝えすることを優先し、あえて詳細な説明は省略しております。そのため、実際の取扱いなどは別途ご確認くださいますようよろしくお願い致します。