まず賃貸不動産の建物の相続税評価方法については以下のとおりです。

建物の固定資産税評価額－建物の固定資産税評価額×借家権割合（30％）×賃貸割合

自宅など他人に賃貸していない建物は固定資産税評価額により評価を行いますが、賃貸している場合は一般的に借主をその建物に住まわせる義務を負うことになります。

その義務を借家権として評価し、その分を建物の固定資産税評価額から減額することができます。本記事の執筆時点では、借家権は全国一律で30％となっているため、賃貸している建物は賃貸していない建物に比べて30％の評価減ができるということになります。

もう一つポイントとして賃貸割合を考慮することが挙げられます。評価方法の算式をみると、借家権割合に賃貸割合を掛けていることがわかります。

賃貸割合とは、家屋の床面積の合計に対して賃貸されている部分の床面積の合計が占める割合です。大ざっぱなイメージとしては、アパートやマンションなど複数の部屋がある建物を賃貸している場合に、全部屋のうち何部屋を賃貸しているかを表す割合と考えればよいでしょう。

例えば、アパート4室を賃貸していて、4室中3室が埋まっており、1室が空室であった場合は、賃貸割合は75％（3室/4室）となります（4室とも部屋の床面積はすべて同じと仮定しています）

賃貸割合が100％の場合とそうでない場合に貸家の相続税評価額がどのように異なるか事例をみてみましょう。

例１は賃貸割合が100％、例２は賃貸割合が75％となっていますが、賃貸割合が低い例２の方が建物の相続税評価額が大きくなることがわかります。

賃貸割合が低いということは他人に貸していない部分があるということであり、貸していない部分であれば、他人を住まわせる義務を負っていると言えないことになりますから、その分評価減の金額を減らすことにつながります。

多少回りくどい表現になりましたが、賃貸割合が低いほど貸家の相続税評価額は大きくなる（＝自宅など貸していない建物の相続税評価額に近づく）ことになります。

続いて、貸家建付地（※）の相続税評価方法については以下のとおりです。 

土地の評価額－土地の評価額×借地権割合×借家権割合（30％）×賃貸割合

※貸家建付地とは土地・家屋を所有している方が家屋を貸している場合の、その貸家の土地を指します。

考え方は貸家の場合とほぼ同じですが、土地の場合は借地権も考慮しています。借主が建物に住むにはその建物の土地も使用することになりますので、土地を使用させる義務を借地権として評価しているというイメージです。

土地の評価額とは、自宅など他人に貸していない土地の評価額になりますので、そこから借地権や借家権や賃貸割合を考慮した金額を差し引いて評価することになります。

ここでも賃貸割合が登場していますので、賃貸割合が100％の場合とそうでない場合を比べてみましょう。

今回は例２で賃貸割合を25％と少し低めの数字で計算してみました。例１の賃貸割合が100％の場合と比べると評価額が405万円大きくなっており、もともとの評価額の3,000万円に近付いていることがわかります。

今回は、賃貸不動産の土地や建物の相続税評価方法、中でも賃貸割合が評価に与える影響を解説しました。

実際に借主に貸しているからこそ、賃貸不動産の土地や建物の評価額が引き下げられるという点は非常に重要です。見落としやすい点でもありますので、賃貸不動産を所有している方は注意をしましょう。

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※できる限りわかりやすくお伝えすることを優先し、あえて詳細な説明は省略しております。そのため、実際の取扱いなどは別途ご確認くださいますようよろしくお願い致します。