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土地の相続税評価にあたり測量による面積を用いた事例

相続時の土地の面積についてのお話です。

お客様からのご相談

お父様に相続が発生し、相続人の1人であるご長女様から相続税申告のご依頼をいただきました。

お母様はすでに他界しており、お父様は自宅で1人暮らしをしていたとのことでした。

ご長女様も、もう1人の相続人であるご次女様も別の場所で暮らしており、実家に戻る予定はないことから、お2人とも相続後に実家を売却することをお考えでした。

私からのご提案内容

実家の売却にあたり測量を行う方針でしたので、測量完了後に取得できる測量図を当事務所にも共有いただけるように依頼をしました。

相続で取得した土地の評価は、大まかには「土地の面積×1㎡あたりの単価」です(※)

(※)1㎡あたりの単価は、基本的には国税庁が公表している路線価に様々な補正を行ったうえで計算します。

土地の面積は、実務上、登記事項証明書(謄本)や固定資産税課税明細書に記載された面積を用いることもありますが、原則は相続日時点の実際の面積です。

登記事項証明書などに記載された面積は、過去に測量した面積のまま現在に至っていることが多く、また、過去の測量であればあるほど、現在のように測量技術が確立していなかったため、土地の面積に誤差が生じていることもあり得ます。

原則どおり相続日時点の実際の面積というのであれば、相続が発生した後に必ず土地の測量を行うべきなのでしょうが、現実的とは言えません(実際に国税庁もそこまでは求めていません)

ただ、今回のように相続後に売却をお考えである場合は、売却時に測量を行うことも多いので、測量により計測された土地の面積を用いて土地の相続税評価を行うことが考えられます。

解決に至るまで

相続税の申告期限までに土地の測量が完了したので、測量図にもとづき土地の評価を行いました。

ちなみに、今回の事例とは関係ありませんが、評価する土地が「地積規模の大きな宅地」に該当する場合は、土地の相続税評価額を少なくとも20%減額することができます。

「地積規模の大きな宅地」に該当するには、土地が所在する地域に応じて、土地の面積が500㎡または1,000㎡以上であることが必要です(面積以外の他の条件もあります)

例えば、登記事項証明書に記載された土地の面積が490㎡である場合には、測量を行うことで、実は500㎡以上と判明する場合もあり得ます(もちろん逆に450㎡しかなかったという場合もあり得ます)

測量により500㎡(または1,000㎡)以上であると判明すれば、「地積規模の大きな宅地」の面積条件は満たせます。その他の条件も満たせば、土地の評価減とそれに伴う相続税の減額が期待できますので、測量費用などのコストと天秤にかけて、相続後(場合によっては生前)に測量を行うケースもあり得るでしょう。

また、今回のケースでは、空き家の譲渡所得の特例(相続で取得した一定の空き家を売却した際の特例)の対象でしたので、その点もご案内し、特例を有効に利用できるような遺産分割をご提案しました。

ポイント
  • 相続時の土地評価における土地の面積は、原則として相続日時点の実際の面積

  • 測量が可能である場合は、測量による面積を用いることも一案

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