今回の改正は、令和6年1月1日以降の相続・贈与により取得した居住用の区分所有財産が対象となります。

居住用の区分所有財産とは、「一棟の区分所有建物（区分所有者が存する家屋で、居住の用に供する専有部分のあるもの）に存する居住の用に供する専有部分一室に係る区分所有権（家屋部分）及び敷地利用権（土地部分）」ですが、大まかに言えばマンションの1室で居住用のものというイメージです（※）

対象となる居住用の区分所有財産に該当した場合は、これまでの評価方法に「区分所有補正率」というものを乗じて評価を行います。

改正前後の評価方法は以下のとおりです。

対象となる場合、マンションの土地・建物いずれを評価する場合も区分所有補正率を最後に乗じて評価を行うことになります。

それでは、どのような場合に評価が上がり、どのような場合に評価が下がるのでしょうか？

あえて大雑把に申し上げると、築浅である（築年数が経過していない）場合、マンションの総階数が高い場合、マンションの1室が高層にある場合、マンション1室に対応する敷地が狭い場合に評価額は上がりやすくなり、逆の場合に評価額は下がりやすくなります。

区分所有補正率の計算式をみるとその理由がわかりますので、ここでは区分所有補正率について詳しくみていきます。

区分所有補正率を計算するためには、評価乖離率を算定する必要があります。評価乖離率は、4つの要素から成り立っており、次のAからDまでの要素です。

なお、AからDまでの各要素の計算にあたっての細かな補足事項は国税庁が公表しているパンフレットをご参照ください。

Aは築年数にマイナスの数字を乗じているので、築年数の数字が大きい（＝築古であり築年数が経過している）場合はマイナスの値が大きくなるため、評価額を下げる方向に働きます。築年数の数字が小さい（＝築浅であり築年数が経過していない）場合はマイナスの数字が小さくなるため、評価額を下げない方向に働きます。 

Bは建物そのものの階数になります。高層マンションの場合はその高さから総階数も多くなるため評価額は上がることとなります。 

Cはマンション1室が所在する階を当てはめます。高い階に所在する部屋ほど評価額が上がることとなります。 

Dはマンションが所在する土地とマンション1室の建物の床面積の比率に応じて評価額が変わることとなります。敷地持分狭小度の分子は、マンションが所在する土地（敷地権の割合などによりマンション1室に対応する敷地持分）の面積です。敷地持分狭小度の分母は、マンション1室の建物の床面積です。

分子の土地が大きいほど、敷地持分狭小度は大きくなり、そこからマイナスの数字を乗じるため、結果としてマンション1室の評価額は下がることとなります。

そのため、大まかには広い土地に建てられているマンション1室の評価額は下がりやすく、都心など限られた土地に建てられているマンション1室の評価額は上がりやすくなります。

上記の計算式から、総じて都心など限られた土地に建てられている高層マンションで高層階にあるマンション1室、かつ築浅の物件であるほど、評価額は上がりやすいことになります。

以上をまとめると次の表のようになります。

それでは、改正を受けてマンション1室の評価がどのように変わるのか、実際の事例でみていきましょう。

具体的には、過去に当事務所で評価を行ったマンション1室について、今回の改正に伴う評価を行うとどのように評価額が変わるのかをみていきます。

※マンションの特定を避けるため、敷地面積などは伏せております。ご了承ください。

令和6年（2024年）以降に相続や贈与で居住用の区分所有財産（≒マンションの1室）を取得した場合は、令和5年までと評価方法が変わります。居住用の区分所有財産を所有している方すべてに影響がある改正となりますので、気になる方は必要に応じて税理士等に相談してみてはいかがでしょうか？

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※できる限りわかりやすくお伝えすることを優先し、あえて詳細な説明は省略しております。そのため、実際の取扱いなどは別途ご確認くださいますようよろしくお願い致します。