相続で引き継いだ自宅のご売却を検討されているお客様から税金のご相談を受けました。具体的には、空き家の譲渡所得の特例（3,000万円控除）の適用が受けられるかというご相談でした。

なお、空き家となった自宅の家屋は取り壊して更地にした状態で売却する予定でした。

お客様へのヒアリングや書類の確認により、自宅のご売却について、空き家の譲渡所得の特例が利用できそうでしたので、具体的な適用条件をお伝えしました。ただし、ご自宅には母屋のほかに車庫もありました。

空き家の譲渡所得の特例は母屋と母屋に対応する土地の部分のみに利用できる特例です。

そのため、今回のお客様のケースでは取り壊す車庫に対応する土地の部分については、空き家の譲渡所得の特例は利用できません。

そこで、空き家の譲渡所得の特例が利用できない部分（車庫に対応する土地）については、別の特例である取得費加算の特例を利用することをご提案しました（※）

したがって、土地の譲渡所得税を計算するうえでは、空き家の譲渡所得の特例が利用できる部分と利用できない部分（取得費加算の特例が利用できる部分）に分けて考える必要があります。具体的な考え方は次の図のとおりです。

売却価格や譲渡費用などを図のそれぞれの面積のとおりに按分します。そのうえで、図の400㎡の部分には空き家の譲渡所得の特例を利用し、100㎡の部分には取得費加算の特例を利用することになります。

実際の計算過程では按分計算が多く出てきて非常にややこしいので、そのあたりは税理士に任せるとして、まずは考え方を抑えておきましょう。

先ほどの図はホームページ掲載用に数字を変えておりますが、実際にお客様への説明の際にも同じ図を用いて考え方と計算過程をご説明しました。

空き家の譲渡所得の特例を利用するためには、税務署への申告前に市区町村から所定の確認書を取得する必要があります。そのため、申告までのスケジュール管理、書類の準備が非常に重要です。

確定申告時期にまとめて対応しようとすると非常に慌ただしくなるため、不動産売却後にできること（市区町村からの確認書の取得、売却した不動産に関する売買契約書や領収書の整理など）は売却後から少しずつ対応しておくことをおすすめしています。

対応についてご不明な点がある場合は、ぜひ当事務所にお問合せください。

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