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相続時精算課税贈与による収益不動産の贈与事例

お客様のご要望に沿ったご提案を
心がけています。

お客様のお悩み

賃貸不動産を複数所有しており、毎年の所得税負担が重くて悩んでいたところ、法人成り(※)の話を耳にした。自分の場合に、法人成りを実行してメリットが出るのか確認したい。

(※)法人成りとは、新たに設立した会社(又は既存の会社)に、個人で所有している賃貸不動産を移転し、賃料収入が個人ではなく会社に入るような仕組みを作ることです。一般的に、個人の所得税負担を軽くすることを期待して実行されます。関連する記事はこちらをご覧ください。

私からのご提案内容

まずは、法人成りのシミュレーションを行うために、所得税の確定申告書、固定資産税の課税明細書を依頼しました。シミュレーションを行ったところ、お客様の場合はあまり効果が得られないと見込まれました。

また、お客様としては、お客様のご長男様に会社の代表者に就任してほしかった(不動産の管理を徐々にご長男様に任せたかった)ようです。ただ、ご長男様の勤務先の内部規定では、他の会社の代表者に就任することが禁止されていたため、この点からも法人成りを実行することはおすすめできませんでした。

そこで、代替案として相続時精算課税贈与により賃貸不動産の建物をご長男様へ贈与することを提案しました。

賃貸不動産の建物をご長男様に移せば、賃料収入はご長男様へ入ることになり、お客様の所得税対策になるためです。加えて、賃貸不動産の建物の評価額が約2,100万円(※)と相続時精算課税贈与の控除額2,500万円を下回り、贈与税負担が生じないと見込まれたためです。

(※)建物の贈与と同時に、預かっていた敷金相当額の金銭を贈与することによる相続税評価額です。預かっていた敷金相当額を贈与しない場合は、負担付贈与として異なる評価額になり思わぬ税負担が発生する可能性がありますのでご注意ください。

解決に至るまで

相続時精算課税贈与の注意点として以下の点をお客様にお伝えしました。

  • 暦年贈与による年110万円の控除は今後利用できなくなること
  • お客様の相続発生時に、贈与した建物贈与時の評価額で相続財産として加算されること​

また、その他に以下の事項についてもご説明しました。

1.お客様とご長男様の所得税申告の注意点

  • 贈与した不動産の賃料収入や必要経費が、その年は日割り計上になること
  • ご長男様は青色申告承認申請書を提出することにより、青色申告特別控除が受けられること

2.ご長男様の贈与税申告と必要な届出書

  • 贈与で建物を受けた翌年に贈与税申告が必要になること
  • 相続時精算課税選択届出書の提出が必要になること

3.建物の名義変更(贈与)による登録免許税不動産取得税が発生すること

4.建物を贈与することにより土地の評価方法が変わること

  • 貸家建付地評価から自用地評価へ(※)

※ご長男様からお客様へ支払う地代を固定資産税相当額としたためです。これにより、贈与直後の土地の相続税評価額は増加しますが、これまでお客様に入っていた賃料収入が毎年ご長男様へ入ることにより、お客様の財産の増加額が抑えられます。結果として、長い目で見れば相続税を抑えることにつながります。

 

さらに、ご長男様が贈与で受ける賃貸不動産の管理をする不動産会社や、賃貸不動産の建物の名義をご長男様へ変更するための登記を行う司法書士もこちらで紹介し、ワンストップで対応しました。

お客様より

「法人成りの効果があまりないことがわかっただけでも良かったが、さらに踏み込んでご提案いただき感謝している」旨のお言葉をいただきました。

ポイント
  • お客様のご要望(法人成りのシミュレーション)に応えることはもちろん、それ以外におすすめできる代替案についてもご紹介致します。

  • 所得税に限らず贈与税、相続税、登録免許税、不動産取得税など様々な観点から注意すべき点をお伝えします。 

関連するその他の記事はこちらになります。よろしければご覧ください。

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