近い将来、不動産賃貸を開始する予定の個人のお客様から受けたご相談です。

そのお客様は賃貸開始前に、不動産オーナーであるお客様自身の負担で部屋の内装や照明などを一式取り揃え、フローリングの磨き上げなども行っていました。

入居率の向上、退去率の抑制など経営的な意味合いで行っていたものですが、相応の経費も発生していました。

お客様からは「賃貸を開始する前に発生した費用は、不動産所得を計算するうえでの必要経費にはならないのか」とのご質問がありました。

お客様が支出した費用は開業費として計上できる可能性があることをお伝えしたうえで、内装や照明などに要した費用、フローリングの磨き上げなどにかかった費用の領収書等をご準備いただくようにご依頼しました。

法律上、開業費とは「不動産所得、事業所得または山林所得を生ずべき事業を開始するまでの間に開業準備のために特別に支出する費用」として定義されています。つまり、不動産賃貸を開始するまでの間に発生した費用は開業費に該当する可能性があります。

すべての支払が開業費になるわけではなく、あくまで開業準備のために要した費用です。不動産事業に関係のない支払いは開業費になりませんのでご注意ください。

今回のお客様は、入居率の向上などを目的とした支払であり、不動産事業に関係する支払でしたので開業費として計上しました（一部は固定資産や前払費用として計上しました）

なお、開業費については基本的には5年間（60か月）で均等に経費化しますが、ある年にまとめて経費化することも可能です。

例えば、事業を開始した年の1月に300万円の開業費が発生したと仮定します。基本的には、5年間（60か月）で均等に経費化するので毎年60万円（300万円÷5年）ずつ経費にしますが、事業を開始した年に300万円を一度に経費にすることもできますし、2年目以降好きなタイミングでまとめて経費にしたり、長期間にわたって少しずつ経費にしたりといったこともできます。

もちろん、当初に計上した開業費の範囲を超えることはできませんので、当初にいくら計上して、累計でいくら経費にしたのかをしっかりと把握しておく必要があります。

開業費をうまく利用すれば、「今年は所得が多くなりそうだから開業費を多めに経費化しよう」ですとか、「今年は修繕費が多く発生していて所得が少なくなりそうだから、開業費の経費化は来年以降にしよう」といったタックスプランニングをすることも可能になります。

ちなみに、支払った内容によっては開業費にできずに、固定資産として計上すべきものや前払費用として計上すべきものなどもあります。固定資産や前払費用は経費化できるタイミングが決まっています。原則として自由な経費化はできませんのでご注意ください。

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