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譲渡所得税の申告(鑑定評価額を取得費とした事例)

過去に取得した不動産の価格が
不明な場合の対処法の1つです。

お客様のお悩み

不動産を2棟売却したが、そのうち1棟(不動産Aとします)は買った時の売買契約書などがない。

購入した当時の不動産会社も倒産しており、売買契約書を取り寄せることも難しい。買った時のだいたいの金額はわかるが、それでも売却の申告を行うときには、不動産の売値の5%(概算取得費)しか取得費として控除できないのか?

※売却した不動産については、「売却による収入-(取得費+譲渡費用)-特別控除」がプラスになれば、そのプラスの金額に対して譲渡所得税と住民税がかけられます。

計算式の中の取得費は、大まかには売却した不動産を取得したときの金額がベースになります。そのため、いくらで買ったのかを調べる必要がありますが、相当昔の物件であれば、いくらで買ったのかが不明なケースも多いと思います。

そのような場合には、取得費を売却による収入の5%として計算してよいという制度があり、これを概算取得費といいます。ただ、概算取得費で計算すると、売却による収入の5%しか差し引くことができないので、売却による収入の大部分が譲渡所得税や住民税の対象となります。

私からのご提案内容

不動産鑑定士に確認したところ、不動産Aであれば、買った時の不動産鑑定評価額を算定することが可能であるとの回答を得ました。そこで、鑑定評価額を用いて売却の申告を行うことを提案しました。

なお、提案する際には、不動産鑑定士への報酬が発生すること、鑑定評価額が必ず税務署に認められるわけではないこと、などお客様にとってのリスクも併せてお伝えしました。

解決に至るまで

お客様の了承を得て、不動産鑑定士に依頼し、不動産Aの鑑定評価額を取得しました。売却の申告を行う際には、通常の申告書に加え、鑑定評価書も添付して税務署に書類を提出しました。

なお、買った時の売買契約書があったもう1棟の不動産(不動産Bとします)も、購入時の土地と建物の価格の内訳がありませんでした。そこで、建物の標準的な建築価額表を利用して土地と建物の価格の内訳を算定して申告を行いました。

不動産Aと不動産Bの売却について、概算取得費を用いて申告した場合と比較すると、譲渡所得税や住民税を約1,000万円抑える結果となりました。

※数年前に申告を行ったものですが、本記事の執筆時点で税務調査は入っていません。

ポイント
  • 概算取得費による申告は最終手段。他に取り得る手段がないかを考えることは重要です。

リンク先の記事に、取得費が不明な場合の推測方法を載せていますので、よろしければご覧ください(記事のタイトルは「相続で受け取った~」となっていますが、取得費が不明な場合の推測方法は、相続で受け取った財産でなくても利用できるものです)

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