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不動産の生前贈与に係る税金のシミュレーション

不動産を渡すときには、
様々な税金が関わってきます。

お客様のお悩み

お客様とお客様のお母様が共有状態で所有している不動産(土地、建物)がある。

今後、仮に母が認知症になってしまうと不動産の売却が難しくなるなど管理面で影響が生じる可能性も考えられるので、いまの時点で母から不動産の贈与を受けるべきか悩んでいるがどうすればよいか?

私からのご提案内容

今後の管理面のことを考えて生前に不動産を移すことは一つの方法ですが、移すにあたっては、贈与税以外にも相続税登録免許税不動産取得税などのコストも考慮する必要があります。

それらのコストがお客様の想像よりも高い場合は、お母様の相続時に相続で持分を引き継ぐことも一案になるので、まずは生前に持分を移す場合と相続で持分が移る場合とで、それぞれどのくらいの税負担が生じるのかシミュレーションをしてみてはいかがでしょうか?

解決に至るまで

固定資産税課税明細書などの必要書類をご依頼し、かつお母様のおおよその財産規模をお伺いしたうえでシミュレーションを行いました。

なお、生前に持分を移す場合は贈与のほかに、当事者間で売買を行う方法もありますが、今回は親族間ということもあり、特に売買の方法を採る予定はないとのことでしたので、贈与についてのシミュレーションを行いました。

具体的には、贈与に伴う贈与税、生前に贈与を行うことによる相続税への影響、登録免許税、不動産取得税などを算定しました。

また、お客様とお母様が共有で所有している不動産お客様のご自宅であり、お母様と同居しているとのことでした。したがって、状況が変わらなければ、相続で持分が移る場合については、小規模宅地等の特例(自宅の土地評価額の80%減額)が適用可能である可能性が高いため、相続で持分が移る場合のシミュレーションにはその点も反映させました。

シミュレーションの完成後に、贈与で持分を移すパターンと相続で持分が移るパターンのそれぞれについての前提や税負担をお伝えし、お客様のご判断の材料としていただきました。

お客様より

「生前贈与の場合は思っているよりも税負担が高いことがわかり大変参考になった」旨のご回答をいただきました。

ちなみに、税金面では相続で持分が移るパターンの方が有利ではありました。ただ、お客様としては、今後の不動産の管理面を第一に考えたいとのご意向でしたので、「税金が重たくなっても生前に贈与で持分を移します」とのご決断をされました。

ポイント
  • 不動産の生前贈与は贈与税だけでなく、相続税への影響登録免許税不動産取得税などの負担も併せて考慮しましょう。
  • 特に小規模宅地等の特例が適用できる土地(ご自宅の土地、賃貸不動産の土地 など)を生前に贈与してしまうと、相続時に特例の適用ができずに予想外の相続税負担となる場合がありますのでご注意ください。
終わりに

今回のお客様のように、税金の負担は重くなっても他の面を考えて、あえて生前贈与を実行する場合もあります。お客様にとって何が一番大事なのかという問題ですので、お客様が思うところが正解になるのだと思います。

ただ、その場合でも予想外のコストがかかってしまった、そのコストを知っていれば違う方法を考えたのに…とならないように事前にシミュレーションを行うことは非常に重要ではないかと思います。

今回の事例のようなお悩みがあるお客様はぜひ当事務所までご相談ください。

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