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税制改正を踏まえた相続税試算の実施(広大地評価から地積規模の大きな宅地の評価へ)

税制改正により、これまでの試算や計画を見直す必要があるかもしれません

お客様のお悩み

お客様は複数の賃貸不動産と複数の農地を所有している地主様でした。

面積の広い土地もいくつか所有されていたので、5,6年ほど前に、広大地評価が利用できる場合と利用できない場合の相続税試算をお客様の知り合いの税理士に依頼して行ったそうです。

ただ、その後に広大地評価が改正されたという話をお客様が耳にして、ご自身にどのような影響があるのかを知りたいということでご相談をいただきました。

私からのご提案内容

2018年(平成30年)から、それまでの広大地評価が廃止され、新たに地積規模の大きな宅地の評価が導入されました(広い土地の評価方法が変わりました)

お客様のように広い土地を複数所有する方は、現在の税制に基づいた相続税試算を改めて行い、相続税がどのくらい増減するのか確認することをご提案しました。

解決に至るまで

お客様には、①直近の確定申告書②すべての不動産の固定資産税の納税通知書、をご準備いただきました。

それらの資料をもとに、税理士側で登記事項証明書(謄本)やその他に必要な図面などをそろえました。そして、すべての土地について現地確認をしたうえで、地積規模の大きな宅地の評価に基づき土地の評価を行い、相続税試算を完成させました。

結果として、やや相続税は増加しましたが、それでも相続財産である預貯金から十分にお支払いできる金額であることをお客様にご報告しました。また、お客様が過去に作成した遺言書どおりの分け方で何か不都合が生じないか、税理士の目線で検討し、お客様にもお伝えしました。

お客様より

「相続税が納められないのではないかという不安がなくなり非常にホッとした。相続人にどのように相続財産を分けるのかを、改めて考えるよいきっかけになった」旨のお言葉をいただきました。

ポイント

税制改正は1年に1回行われます。過去に相続税の試算を行った場合でも、税制の改正により試算の結果が大きく変わることもあり得ますし、それにより財産の分割方法を変えた方がよいという場合もあります。 

税制改正は、例年ですと「税制改正大綱」という改正案が12月中旬に公表され、翌年3月末までに関連法案が可決され、4月1日から新たな税制がスタートするというスケジュールで進みます。

税制改正大綱から法案可決までに内容が大きく変わることはあまりないので、特に12月中旬の税制改正大綱と、その時期の新聞記事などは注目してみるとよいかもしれません。

参考(広大地評価の廃止の背景・地積規模の大きな宅地について)

2017年(平成29年)までの広大地評価は、面積の広い土地で戸建住宅分譲を行うことが一般的な土地などを対象として、その土地の相続税評価を大幅に引き下げる制度でした。 

ただ、広大地評価を利用するための条件があいまいで、納税者と税務署で争いになることも珍しくありませんでした。

そこで、2018年(平成30年)からは、利用条件を明確にした新たな評価制度として、広大地評価に代えて地積規模の大きな宅地の評価が導入されました。

面積の広い土地が地積規模の大きな宅地に該当することは同じなのですが、具体的には、東京23区などの三大都市圏では面積が500㎡以上三大都市圏以外では面積が1,000㎡以上の土地です(※)

(※)相模原市などは、市の一部が三大都市圏として指定されており、残りは三大都市圏以外となっています。市町村によっては、このように市内の一部だけが三大都市圏という場合もあります。

他にも、その土地が所在する地域の容積率などいくつか条件がありますので、詳細は別の記事で紹介したいと思います。

広大地評価の対象であった土地が地積規模の大きな宅地の対象でないケースもありますし、逆に広大地評価の対象でなかった土地が地積規模の大きな宅地の対象になるケースもあります。

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